vacanze a phuket giugno luglio agosto 2012

Casa Tua ai Tropici

 

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Caro Lettore,
Vorrei esaminare alcuni aspetti della legislazione Thailandese in merito alla compravendita di case e appartamenti nonche’ alle possibilita’ e modalita’ di investimenti. In Thailandia, come in tante altre nazioni, agli stranieri non e’ consentita la registrazione e la propieta’ privata di un terreno ma solo la propieta’ delle mura. La proibizione si applica ad individui stranieri e ad entità giuridiche (società o associazioni) straniere. Inoltre si applica anche ad entità giuridiche thailandesi possedute o controllate ufficialmente da stranieri. Secondo il dettato della Sezione 86 del Diritto immobiliare thailandese, uno straniero può possedere terreni in Thailandia solo se ciò è prescritto da un apposito trattato. Purtroppo la Thailandia non ha in vigore alcun trattato specifico con Paesi esteri, di fatto proibendo ad ogni straniero di avere la proprietà di un terreno. Secondo il dettato della Sezione 97 del Diritto immobiliare, sono soggette alle medesime restrizioni le società di nazionalità thailandese ove la parte straniera detenga la maggioranza delle quote societarie.
Nella pratica, poi, l’acquisto di terreni può risultare difficile per una società di diritto thailandese ove la parte straniera sia proprietaria di una pura minoranza nominale delle quote (per esempio, 49% stranieri e 51% thailandesi). E’ fortemente raccomandato che la parte Thailandese sia proprietaria per almeno il 60-70%, in modo da rendere più semplice la compravendita di immobili. Secondo la vecchia norma del Land Office, ai cittadini Thailandesi che sposavano uno straniero veniva proibito di acquistare terreni in Thailandia. Questo divieto era basato sul principio della comunione dei beni e sulla generale presunzione che il coniuge thailandese diventasse proprietario del terreno al fine di favorire il coniuge straniero. Attualmente, invece, la normativa corrente consente al coniuge thailandese di acquistare terreni a patto che il coniuge straniero provveda a redigere un’autocertificazione ove dichiari che la proprietà in fase di acquisto sarà di esclusivo dominio della parte thailandese e che egli stesso non ha e non avrà alcun interesse nella compravendita. Fa’ eccezione a questa regola l’unita’ condominiale: La Sezione 19 del Condominium Act autorizza gli stranieri, in possesso dei necessari requisiti, ad essere proprietari di singole unità condominiali con il vincolo che la somma delle unità del condominio possedute da stranieri non sia superiore al 49% dell’intero fabbricato. A Bangkok ed in altri Comuni indicati dal decreto ministeriale, questo vincolo può non essere applicato. Per essere qualificato per il possesso di una unità condominiale lo straniero deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti:

  • persone fisiche con residenza permanente in Thailandia
  • persone fisiche operanti sotto le facilitazioni del BOI
  • entità giuridiche registrate in Thailandia ma classificate come “straniere” secondo il Land Act.
  • entità giuridiche operanti sotto le facilitazioni del BOI
  • persone fisiche o entità giuridiche che abbiano introdotto in Thailandia capitali con lo specifico scopo di acquistare una unità condominiale.

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Variazioni proposte Recentemente: ci sono state numerose proposte di liberalizzazione in merito alla possibilità per gli stranieri di acquistare terreni. Per esempio, nell’Aprile 1999, dopo diversi anni di discussioni, le regole per l’acquisto di unità condominiali da parte di stranieri sono state rese meno rigide. Tuttavia il tempo tra la proposta di cambiamento e l’effettiva attuazione della legge modificata può essere molto lungo.
Questa e’ solo un sunto della legislazione inerente all’argomento “acquisizioni immobiliari”: Studi Legali e Agenzie Immobiliari accreditate potranno aiutarti a capire meglio qual’e’ la sozluzione legale migliore per te! Se volete acquistare “sulla carta” la scelta del costruttore (o Developer) a volte e’ piu’ importante della scelta del progetto stesso: affidatevi a chi ha gia’ costuito altri progetti e puo’ mostrarvi la qualita’ del lavoro.

Considerate che oltre al valore dell’immobile dovrete preparare un ulteriore 1,1% circa del valore dell’immobile per la registrazione della propieta’ (se si tratta di condominio) o l’1,5% (fino a Marzo 09) se si tratta di terra + casa da pagarsi al Land Office al momento del rogito. Se avete acuistato una casa singola che userete pochi mesi all’anno, cercate anche una ditta in grado di curarne il management in vostra assenza (areare gli ambienti, far circolare l’acqua del sistema idraulico, accendere le arie condizionate..etc..). Se avete acquistato un appartamento, solitamente l’aministratore condominiale (spesso e’ il Developer stesso) potra’ provvedere a tale servizio. Negli ultimi 8 anni a Phuket il valore delle case e dei terreni e’ aumentato costantemete del 15-20% all’anno. Di questi tempi “investire” e’ una parola che spaventa, ma a Phuket il “mattone” e’ un rifugio sicuro ed un investimento proficuo!
Buona scelta….

Patrick Catellani